220亿热钱放大上海楼市热效应

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    每10元房地产投资中就有近1.3元来自境外逐利资金，每10个买房人中就有2个买主是境外或外地人士。中国人民银行最新公布的上海市2004年金融运行报告，令“海外热钱搅局楼市”的悬疑水落石出。

　　境外逐利资金究竟是如何来、又将如何去？会对房地产市场产生怎样的影响？这些问题的求解对于眼下正处于调整期的房地产市场意味深长。

　　央行在2004年上海市金融运行报告中称，2004年前11个月，涌入上海房地产市场的境外资金总量超过222亿元。其中约150亿元用于房地产开发，占当年上海房地产开发总投资的12.7%；约70亿元用于购房，境外、外地人士已占到上海购房者的近20%。

　　复旦大学房地产研究中心特约研究员、上海望源房地产开发有限公司董事长季宝红说，央行的数据与业界关于约有两三百万美元的海外热钱进入上海楼市的估计基本一致。

　　尽管进入楼市的境外资金从数量上看不算很大，但联系到处于高位运行的楼市的敏感性，以及境外资金逐利而来的目的，其影响仍不可小觑。

　　境外资金为何选择房地产市场作为其登陆中国“淘金”的首选场所？业内人士分析，一是预期上海商品房有增值潜力，二是博弈人民币升值。2000年以来，上海商品房价格逐年增长，尤其是2003年涨幅明显过快，在境外资金看来，上海房地产的保值增值功能明显。具有投机性、逐利性和短期性特点的“热钱”在汇率平稳时，获取房地产收益；一旦汇率发生变动，“热钱”抛售物业，结汇流出，获取房价上涨和人民币升值后的双份收益。

　　而随着外资进入房地产领域政策限制的基本消除，境外资金进入内地楼市几无障碍。正因此，到了去年底、今年初时，上海的房地产市场上已出现一些海外人士一个人买下几十套甚至上百套房的异常现象。

　　外资进入楼市三种方式

　　记者从外汇管理、房地产等相关部门获悉，境外资金进入房地产市场的渠道主要有3条：

　　●直接购买内地物业2004年以来，境外买家购置上海各类房屋出现了“爆炸式增长”，购买的面积高达395万平方米，比2003年同期增长了85%，其中高价位房更是境外资金的追逐对象。一位不愿透露姓名的业内人士说，2004年10月以后，上海内环线以内的中心城区高档房的70%以上是被境外资金买走的。房地产管理部门的统计数据也显示，2004年1到11月，在1.1万元以上价位的商品房中，有近100万平方米的新建房和二手房被境外资金买走，比上年多出近两倍。除住宅外，境外资金购买办公楼和商铺的数量也在成倍增加。统计显示，2004年前11个月，全上海有15万平方米的新建办公楼、商铺被境外资金购买，比上年增长3倍多；至于二手办公楼和商铺，被境外资金买走的更多，总面积超过32万平方米。

　　●成立外资房地产企业投资房产这是准备中、长期从中国房地产业获利的境外资金“登陆”楼市的主要方式。2004年以来，外资投入上海房地产业的金额迅速增加，外资房地产开发企业完成的投资额比2003年增长了65%以上。目前，上海有各类外资房地产开发企业448家、注册资金733亿元，比2003年分别增长9%和35%；外资房地产中介机构也有143户。

　　●境外投资基金参与内地房地产项目运作国内的房地产行业正成为境外投资基金关注的重点。2004年，摩根斯坦利、莱曼兄弟、新加坡的嘉贸基金、GIC地产基金、澳大利亚的麦格利等世界著名投资基金，纷纷进入上海房地产市场，他们或收购有稳定租户的成熟物业以收租盈利，或收购不良资产、包装后变现盈利。

　　内资跟风“热钱”投机

　　专为台湾人在上海购买物业提供资讯的楼评人士、台湾房地产政策研究会秘书长蔡为民分析，进入内地房地产业的海外资金数量虽不算很大，但对于原本已处于高位运行的上海等热点区域楼市的影响巨大，必须予以密切关注：

　　其一是会抬高房地产市场价格。高价位商品住房集中在内环线以内，境外人士集中购买这一地段的房屋，其间的房价涨幅最大，并对整个房市价格产生拉动作用。

　　其二是带动投资性、特别是投机性购房。在2004年的上海房市，境外购房总套数的13%是被购买5套以上房屋的境外单位和个人买走，其中境外单位最多累计购买房屋127套，境外个人最多累计购买房屋115套。在2004年内，就有近20%的境外购房已经转让，投机性购房情况日趋明显。

　　业内专家指出，更令人担心的是，境外资金在房地产市场上具有明显的“标杆效应”，很多民间资金在其影响下，纷纷跟风入市，房价越炒越高。而一旦境外购房者的预期发生变动，这部分房屋如果集中抛向市场，必然会对市场供求产生影响，容易引起房价大落。

　　其三是以投资、经营名义炒作房地产。在上海，境外基金利用“包销”方式，买下整幢楼盘，加价销售，抬高商品房价格的行为已经出现。深圳发展银行上海分行的研究人士说，境外资金大量介入房地产项目，加大对内资的替补性，而当汇率或利率发生变化时，房地产市场难逃国际套利资本的冲击。他认为，应该加大对投机性境外资本流入、流出的监管措施。譬如，对境外资本购买内地商品房在2年内转让的，在结汇时参照国外做法，加征相应的税收。

　　配套措施密集“铺垫”

　　人民币汇率机制改革渐行渐近

　　新华社北京5月26日电最近一段时间，有关人民币汇率的“新闻”前所未有地密集，细心的人们已经注意到，与高层人士的表态同样引人注目的，是我国政府为汇率机制改革而推出的一系列“铺路”举措。此间观察人士称：种种迹象表明，人民币汇率机制改革正渐行渐近。

　　配套措施频出相关监管部门近日接连打出了一套与汇率改革相关的“组合拳”：自今年6月1日起大幅上调纺织品出口关税；扩大境外投资外汇管理改革试点范围，增加今年度境外投资购汇总额度；上调境内美元小额存款利率；联合香港金管局优化联系汇率制度，等等。这些措施无一不旨在缓解人民币升值压力、维护国际收支平衡。

　　技术准备提速值得注意的是，全国银行间市场举措频频：允许国际开发机构发行人民币债券、批准首家境外机构投资者进入银行间市场、外汇交易中心开办8币种外币买卖业务等。这些措施都将有助于建立有效的外汇市场，并提供防范汇率改革风险的手段和机制。

　　市场人士尤其对8币种外币买卖的推出给予了特别关注。因为此举增加了企业和个人外汇投资理财的渠道，丰富了规避外汇风险的手段，可望为人民币汇率机制改革提供一个试验平台。

　　更重要的是，此次外币买卖业务采用的国际通行的“做市商”制度，则可为美元／人民币做市商制度的推出做铺垫。

　　谋划改革时机分析人士指出，制约人民币汇率改革方案推出的主要障碍是，市场对人民币升值的预期过高。在预期强烈的背景下推出这项改革，极可能加剧市场对升值的预期，使人民币汇率被严重高估。而随着上述一系列“为人民币减压”措施的出台，以及技术准备的逐步到位，则可以认为，人民币汇率改革时机渐行渐近。

　　权威专家分析，按国际经验，成功转换时机的选择主要应考虑这样几个因素：其一，选择货币处于“强势”处境、存在汇率升值压力时进行，而不是在市场力量已明显地意识到汇率的脆弱性，以及投机者认为攻击时机比较成熟的时候；其二，选择货币没有贬值压力，国内有净资本流入的时机；其三，需要谨慎的头寸管理及提供有效的规避风险工具。

　　专家认为，我国汇率机制的改革已逐渐具备有利条件。这主要是由于我国有良好的国际收支状况、持续的对外贸易发展动力，以及外国直接投资保持较快的增长势头。更重要的是，我国有良好的经济基本面和经济增长预期。

　　部分房价下跌三成

　　抛盘不断出现

　　“前段时间我一直在关心张杨路国际华城的楼盘。3月份那会儿，它每平方米基价接近2万元，且没有还价的余地，可是上周就有中介打电话给我说，28楼的房屋每平方米降到了1.8万元，昨天又来电话说，6楼的每平方米降到1.5万元，但必须要赶在‘六一’前成交。算一下，房价跌幅已经接近30%。我还是没有买，我认为房价一定还会跌，不用着急的。”

　　这是从新疆来上海创业的柯先生，如今的购房心态。

　　记者在公平路、临青路的一家房产中介店里了解到，最近北外滩楼盘的房价下跌幅度也很大。一位姓马的业务经理告诉记者，北外滩楼盘的房价是去年下半年突然起动的，均价几乎都突破了2万元大关。但最近几天，这里的房价跌得比较厉害，东方都市景苑的一套2002年交房的房屋，建筑面积为152平方米，今年3月份挂牌价280万元，单价1.842万元，昨天房主来改成190万元，单价只有1.25万元，总房价跌去了三分之一左右。

　　记者通过调查发现，凡是去年下半年以来房价涨幅特别大的楼盘，自今年4月份起就开始有不同程度的下降，从5月下旬起下跌速度加快，跌幅增大。□记者刘为明

　　近期房产成交信息

　　●欧洲花园：面积128.8平方米，总价163万元，成交单价1.2655万元，5月份前成交均价1.9133万元，降幅33.86%。

　　成交中介：普润地产●金汇华光城：面积119.15平方米，总价135万元，成交单价1.1330万元，5月份前成交均价1.5436万元，降幅26.60%。

　　成交中介：汉宇地产●新湖明珠城：面积113.75平方米，总价15..5万元，成交单价1.3319万元，5月份前成交均价1.7807万元，降幅2..20%。

　　成交中介：汉宇地产●绿洲城市花园：面积107.25平方米，总价140万元，成交单价1.3053万元，5月份前成交均价1.6787，降幅22.24%。

　　成交中介：美联物业●长久大厦：面积87.42平方米，总价99万元，成交单价1.1324万元，5月份前成交均价1.4447万元，降幅21.62%。

　　成交中介：信义房屋(市场变动频繁，上述信息为记者在中介门店抄录所得，仅供参考。)