投资客无奈抛盘加速房贷纠纷上升

    今年法院已受理近千件个人房贷纠纷

　　近期，上海各家银行分别起诉个人房屋抵押的借款合同纠纷案件明显上升。数据显示，2001年以前几乎没有此类纠纷案件，自2002年起每年均以100%的幅度上升，仅今年1至5月，上海法院即已受理了近1000件银行起诉个人的房屋抵押借款合同纠纷案件，明显揭示了当前银行在个人房屋抵押贷款经营中的风险增大。

　　据虹口区人民法院立案庭庭长黄凯介绍，目前此类纠纷呈现的特点：一是涉及的银行多，既有国有商业银行，也有各类股份制银行，尤以工商、农业、建设与中国四家银行为多，占80%以上；二是借款人多为25至45岁之间的中青年人，约占70%，其中有相当一部分是外地来沪人员，有关单位开出的收入证明均较高，但实际情况远非如此，许多人员的工作单位与收入状况很不稳定，有的甚至造假；三是借款金额多占欲购房屋或抵押房屋标的额的50%-80%，其中不乏100万元以上的，借款期限在10-25年的占多数；四是借款目的不少是为投资购房而贷款，且此种贷款比例逐渐增加；五是贷款担保即为贷款购买的房屋或现居住的房屋，一旦发生纠纷，上述抵押担保物很难变现。原因是绝大多数房屋都有人居住，而居住者又他处无房，有的房屋内的居民户口也无处可迁。

　　据记者了解，对于产生这些纠纷并日渐增多的主要原因：由于银行业竞争的加剧，导致银行为增加发贷而降低门槛，对借款人的风险告知义务不力，给盲目借款者和房屋开发商与销售商等以可趁之机；其次，借款人为改善生活，或满足虚荣心，或投资而过高估计自己的赢利能力与理想前景，且风险意识淡薄，对医疗和教育支出准备不足，经济上遇有挫折后便灰心丧气，有的甚至自暴自弃，把银行当作了“唐僧肉”；另外，有一部分借款人并非自己借款购房或投资，而是为了帮助他人(包括单位)借款购房或投资竟以自己名义签合同、提供担保，结果引火烧身、自惹麻烦；还有的个人或单位未经他人同意，甚至杜撰他人名义贷款，还款发生困难时能赖则赖，无法赖时才承诺还款。

　　由于个人房屋抵押贷款尚属于银行较好的资产，加上近两年房地产开发量增加，房价持续上涨，导致个人抵押贷款踊跃与贷款数量大增。基于国家宏观调控政策的力度加大，促使银行对个人房屋抵押贷款风险的管理逐步加强，清欠不成即进行诉讼解决的工作加快。

　　根据我国《担保法》的规定，银行实现抵押权的方法主要有折价及拍卖、变卖抵押物。实际上，公开拍卖是实现抵押权的最佳方式。一方面，拍卖可以通过多人的竞买使得抵押物的价值得到充分体现；另一方面，由于拍卖是由法院指定的拍卖机构进行，在操作过程中更为透明化，可以避免诸多问题产生。

　　关于银行行使抵押权的流程，银行可以与借款人就抵押物的变价方式进行协商，内容包括折价和拍卖。如果双方协商不一致，抵押权人即银行可向法院起诉，当法院判决采用拍卖方式时，由法院委托拍卖机构拍卖，所得价金也将在法院的主持下进行分配。如一套房产，银行估价为50万元，但借款人提出价格为70万元，法院会折衷处理以60万元作为底价。如果该价格导致流拍，第二次拍卖就会将价格向下调整，如果调整后的价格仍没人接受，则将继续降低，直至拍卖成功。

　　法院人士指出，尽管央行为控制金融风险相继出台了一系列规章与制度，特别是国家为抑制房价过快上涨制定了各项配套政策与措施，但因现在的商品房房价已积累了一定的泡沫，而一些银行缺乏有效的监督制约措施，所以不仅使这类纠纷难以控制，甚至出现不断上升的趋势。随着银行利率市场化、总体向上逐步调整情况的出现，借款人的还款压力也有所增加，如房价出现下跌，更易对原有的个人房屋抵押贷款产生冲击，故此类纠纷发生的概率亦在增大。(本报记者 涂青)