金九银十能否激活上海楼市 价格仍是决定性利器

　　上海馨亭置业公司董事长陆雅芬正为没拿到国庆节“假日楼市”房展的展位而烦恼。国庆节假日楼市的招展工作在8月中上旬已经基本完成，大批希望借助房展推介项目、借势开盘的开发商，把上海展览中心2万平方米展位挤得几近“爆棚”。上海楼市的供应高峰期已经到来。

　　对“金九银十”的期待，使许多开发商在规划工程进展时就已经确定，项目将在8月底到10月之间达到预售标准，期待在金秋季节获得丰厚回报。但这样的如意算盘在今年显然有点失效：9月、10月的行情一再被空方称为“危险”，更有人预测大跌将不可避免。

　　上市高峰期已经到来

　　无论这种说法是否太过悲观，9月、10月大批楼盘达到销售节点，即将集中上市却是不争的事实。一份统计数据显示，今年4月到7月预热的楼盘有53个，其中二季度就有43例。截至目前，这53个预热盘中，仍有42个处于待开状态。由于开发商面临回款压力，这些项目不可能在9月、10月内仍不上市销售。

　　事实上，将在9月、10月上市的楼盘可能更多。从8月1日到9月3日，上海房屋土地资源管理局共为100多个楼盘的141批房源发出预售许可证。这141个楼盘中已经开盘的只有很少部分，大多数楼盘仍在“择机而动”。而7月份批准预售的110余批房源，也有相当部分尚未正式开盘销售。

　　大批房源即将在9月、10月上市销售，购房者有了更多选择。而因为需求大幅萎缩已经出现的供求不平衡状况，将在9月、10月更为加剧。蛋糕变小了，但抢夺的人仍在持续加入，这样一场没有平衡的战争，谁会成为胜利的英雄？值得各方关注。

　　价格仍是决定性“利器”

　　“你们怎么还不降价？”听到这句话，杨浦区某知名楼盘的销售经理很无奈。一位住在附近的老太太，每隔几天就到售楼处来看看，每次都问相同的一句话。“这种笃定的态度让人无奈。”这位经理叹息。

　　风水轮流转，3月份以前，这位经理也是用笃定的态度问购房者：到底要不要？快点决定，不要别耽误后面的客户选房。而目前大多数购房者都有着老太太一样的心态：怎么还不降？怎么还没降到心理价位？

　　无论企业规模，无论品牌价值，无论物业种类，房地产行业全线受到冲击，所不同的只是冲击的大小略有区别而已。“这种时刻，唯一能够说话的就是价格。”被称为上海楼市首个公开跳水盘的“万里雅筑”项目负责人如此表示。

　　不是不想买房子，而是不想买价格远远超过价值的房子，不想买缩水风险巨大的房子。“拉动交易的办法只有一个，就是开发商降价。”方方房产工作室主任胡宗亘表示，“顽抗”已经是多余的了，现在的问题是退到什么程度才能使买房人动心。

　　“比之前高峰价格下降10%~15%已经完全没有吸引力了。”胡宗亘表示，上海楼市新盘的全面降价在8月份已经出现，虽然楼盘或明降或暗降且降价幅度不一，但是原来所坚守的高位价格已经崩裂。事实上，之前宣称跌价15%获得不错销售业绩的万里雅筑、达安春之声等楼盘，其实际价格调整幅度比该区域楼盘的高峰价格已经回落30%以上。“在今年一季度万里社区的房价已经达到12000元/平方米，开发商目前的跌价幅度应该是和区域价比而非和自己上一批房源的推盘价比。”

　　迂回战术能否“绝境逢生”

　　工地依然紧张施工，售楼处已经次第建成，“预热”也已进行了几波，但楼市清淡的成交量仍没有明显起色。种种促销手段你方唱罢我登场，每一个也不过数日热闹，“逃脱”部分房源但不能使开发商“整体突围”。“现在很难清楚价格降多少才真正有效，开发商在制定价格时也很困难。”世联房产物业顾问黄先生表示。

　　对于一些混合型物业社区来说，定价的难度和风险似乎可以小一些。“对于发展商来说，如果对本地区产品的定位还没有一个肯定结论时，多样的产品类型可以探寻市场对各类产品的接受程度，不失为一种保险的市场策略。”中瑞市场研究公司产品研究主任魏敏表示。

　　先期开出的别墅物业销售不畅，可以放在一边，然后根据销售情况制定合适的价格推出公寓；公寓项目销售不畅，可以暂时不降价慢慢卖，转而把销售重点放在叠加、联排别墅物业上。这种暂时不降价的“迂回”战略对开发商的好处不仅仅在于“减少账面利润损失”，更重要的是避免了前期已售房产的补偿问题。

　　已经采取降价措施的万里雅筑、达安春之声以及大华集团旗下诸多房产项目，都在“补偿”问题上遭遇困扰：不补偿，前期高价购进的业主会提出退房或其他要求；给予补偿，又担心目前价格依然难以守住，陷入再降价再补偿的怪圈。“而混合型物业类型可以吸引不同阶层、不同购买力人群，根据不同的情况推不同产品，从一定程度上讲更具优势。”上海馨亭置业负责人表示。

　　混合型物业的迂回战术能否“绝境逢生”？这一问题归根结底是时间的问题：楼市的调整期会有多长？回暖期何时能够到来？如果在开发商可以支撑的时间段内，上海楼市能够复苏，则这种迂回战术会为开发商带来巨大成功。但是，如果楼市长期维持现状，开发商终将因为资金压力而不得不变“迂回”为直线，走降价一途。