十一黄金周涌动理性购房潮 大批房源近期上市

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　　政策调整恰逢金九银十，这个黄金周的上海楼市，注定不同寻常。

　　十一长假，早已被购房者的观望壁垒折腾够了的开发商纷纷选择不再捂盘，对“金九银十”的期待使许多开发商期待在金秋季节获得丰厚回报。统计数据显示，4月到7月预热楼盘有53个，截至目前这些预热盘中仍有42个处于待开状态，开发商的回款压力正催促项目上市在即。

　　大批房源在黄金周上市，购房者有了更多选择；而因为需求暂时萎缩的供求不平衡状况，购房者这个黄金周买房再也不像以往那样疯狂———此次，本报特别按照理性选房原则，为购房者点评各个价格段的两则申城典型楼盘，帮助消费者在“理性黄金购房周”中大获全胜。

　　7000元以下，特价、团购唱主角

　　南郊别墅

　　今年年初，莘庄板块南郊别墅一度冲高至9000元的单价，近期则推出80套特价房，房价基本回复到去年年初时6000多元的水平，侧面体现了定价权逐步转向购房者的理性发展。该案地处莘庄银都路、中春路口，规划总用地约36万平方米，为低密度四层公寓和别墅。

　　点评：该案亮点是密度低、绿化高、环境好。但目前社区生活尚不成熟，距离不远的申春路配套是主要依赖生活设施；公交线路较少，班车间隔时间也略显不足。因此入住者多为周边工业区工作人士或备有私家车。该案车位相当充足，考虑了业主需求。

　　价格承受度：★★★★☆

　　交通便捷度：★★★☆☆

　　环境舒适度：★★★★☆

　　配套完善度：★★☆☆☆

　　夏朵小城

　　作为闵行旗忠森林体育城板块内首块住宅配套用地中的首个住宅项目，“夏朵小城”位于华宁路剑川路，规划占地55万平方米而分两期开发6幢小高层，30多幢多层，目前促销期小高层售价已降到起价4100元/平方米。

　　点评：作为沪上首家展开团购活动而名噪一时的夏朵小城，此次爆出价格新闻，国庆前夕推出的一批特价房源出现4100元/平方米的最低单价，创下闵行区近期商品住宅的最低纪录。但是，距市中心较远的直线距离依旧是楼盘掣肘，开发商已争取到一条通往小区的公交线———颛银线，预计10月底试运营。

　　另外，此案还对团购优惠，对资金实力一般的自住者具有吸引力。

　　价格承受度：★★★★★

　　交通便捷度：★★☆☆☆

　　环境舒适度：★★★☆☆

　　配套完善度：★★☆☆☆

　　7000-10000元，配套、生态占主导

　　碧云新天地

　　9月底，浦东碧云新天地二期开盘，推出新房源的房型面积在94-158平方米，售价8000-8300元/平方米，同比一期降价约15%，突出了性价比。该案地处金桥，为24万平方米大型园区，周边外环境清静，由多层小高层混合组成。小区内建有国际双语幼儿园、内庭式休闲街、网球场及其他健身设施，同时建有1万平方米绿地。

　　点评：作为浦东成熟国际社区，碧云新天地优势在于配套齐全、社区生活成熟，以及业主档次较高，因而整个住宅区比较怡然自得，生活氛围纯熟，适合居住。此次二期逆市走红，更有价格调整后性价比上升的因素。

　　价格承受度：★★★★☆

　　交通便捷度：★★★☆☆

　　环境舒适度：★★★★☆

　　配套完善度：★★★★★

　　奥林匹克花园

　　近日，作为著名的体育概念楼盘，上海奥林匹克花园按1A级住宅性能认定标准，通过了由建设部住宅产业化促进中心和上海市城市建设综合开发办公室共同组成的达标验收组的验收。

　　该案位于松江九亭，总体规划建筑面积70万平方米为区内同类地块之最。项目以“科学运动、健康生活”为开发理念，在继承“复合地产”的基础上，继续演绎泛运动概念，形成特色鲜明的五大奥运体育主题社区。

　　点评：此案均价曾破9000元/平方米，目前仅维持在7500元左右，基本已回复到去年同期水平。但讲究先进技术材料、关注生态环境效益的楼盘顺应了社会发展的未来之需，奥林匹克花园的发展前景仍然看好。

　　价格承受度：★★★★☆

　　交通便捷度：★★★☆☆

　　环境舒适度：★★★★☆

　　配套完善度：★★★☆☆

　　10000-20000元，板块、交通成砝码

　　古北国际广场

　　新开盘的古北国际广场定价1.75万元/平方米，开盘当天就消化40套，位列上月长宁区成交排行榜冠军，面积较大的三房成为热点。

　　该案位于古北新区东端，规划面积103万平方米。整个二期以黄金城道景观商业街为中轴，北部为商务娱乐区，黄金城道为步行商业街，西南部规划有一所占地3.2公顷的九年一贯制国际学校，另外二期东南部有一块规划外事用地。

　　点评：该案购买者65%为境外人士，多为实力买家而对总价敏感度较低。作为上海最为成熟的国际聚居区，古北板块楼盘出租回报率可以保持较高水平，该地区楼盘吸引了自住客和部分长线投资者。

　　价格承受度：★★☆☆☆

　　交通便捷度：★★★★☆

　　环境舒适度：★★★★☆

　　配套完善度：★★★★★

　　宏润花园

　　观望气氛浓重，加之地段新房上市又少，市区新推出的房源更显得天独厚，起价也就比较有底气。徐汇宏润花园上月底推出三期房源，起价已基本达到1.6万元/平方米，万体馆周边稀缺的地理位置优势，还是创造了很好的市场前景。

　　小区地处漕东路漕东支路口，由8幢24-31层的板式高层建筑组成。主力房型面积从99-150平方米不等，为菜单式精装修。

　　点评：小区地处徐家汇二级地段，依附万体馆、徐家汇、龙华、田林商圈，生活配套设施比较完善。周边公交线路众多，距离轻轨漕溪路站、地铁漕宝路站、在建的M4线万体馆站步行约10分钟。但居住环境稍嫌喧闹。

　　价格承受度：★★★☆☆

　　交通便捷度：★★★★★

　　环境舒适度：★★★☆☆

　　配套完善度：★★★★☆

　　20000元以上，独有、矜贵是象征

　　盛大金磐

　　一直号称上海豪宅的“盛大金磐”均价曾达4万元/平方米，目前累计合同均价29465元/平方米，售楼处的报价为3.5万元/平方米左右。

　　该案位于小陆家嘴核心地界银城南路、东泰路地块上。总规划分二期开发，一期由3幢38-42层的高层组成，首推1、2号楼，房型为300平米和263平米。

　　点评：该案区位条件优越，小区周边交通便利，距滨江大道和黄浦江仅咫尺之遥，是典型超高层精装修高级公寓，独一无二的地理位置无疑成为尊贵身份和至尚地位的象征。

　　价格承受度：★☆☆☆☆

　　交通便捷度：★★★★★

　　环境舒适度：★★★★☆

　　配套完善度：★★★★☆

　　佘山高尔夫郡

　　佘山高尔夫郡二期别墅发售过程中将随物业奉送业主一张价值约为200万元人民币的家庭球卡。

　　佘山是上海唯一4A级国家旅游度假区，而佘山高尔夫郡是上海唯一的森林丘陵型高尔夫球场。

　　点评：该案为一座“纯会员制高尔夫别墅社区”，能保证球场与会所的私密性和尊贵性。另外，由汇丰银行冠名赞助的、奖金总额500万美元的创亚洲高尔夫球赛事之最的高尔夫全球冠军赛已落户此地，下月中旬将举行首次赛事，TigerWoods等国际名将也会悉数到场。

　　价格承受度：★☆☆☆☆

　　交通便捷度：★★★★☆

　　环境舒适度：★★★★★

　　配套完善度：★★★☆☆

　　特别推荐：长线投资

　　长线投资者依然理性看好周边市场，因此我们特别点评两个具有一定投资价值、旅游、度假功能的异地物业。

　　绿宝广场

　　绿宝广场是苏州首家综合性大型购物休闲广场，也是当地市政府今年初公布的城建重点项目之一，成为投资热点。项目地处高新区黄金商业圈内，总面积27.5万平方米，包括大型购物广场、3家酒店、3栋服务公寓、3幢高档办公大楼、美食街以及休闲娱乐中心，工程总投资达3亿美元。开发商汇宝集团在印度尼西亚、澳大利亚和中国经验丰富，其中在上海的绿宝园是上海最高租金的别墅之一。

　　点评：大气候的影响下，地产商们都纷纷将眼光望向了商业地产项目，主要是看好Mall的一站式购齐和“休闲体验”的潜在前景，无疑为投资者提供了风向标。

　　投资指数：★★★★☆

　　太湖之星

　　同样处于苏州，今年推出三期109套房源的太湖之星作为别墅产品的投资价值令人注目。该案地处苏州太湖长沙岛，融合于山水之间，整个社区呈现多种建筑风格。同前两期相比，太湖之星三期地理位置上占尽优势，处于岛上顶级的位置，北靠山西临湖。因此，相比一期3000多元的单价，三期均价已升至1.3万元/平方米左右，总价在300万以上。基本每栋都面朝太湖，社区中心会所、游艇俱乐部、马场、高尔夫球场和酒店等全面投入使用。

　　点评：苏州太湖风景区原本就土地资源比较紧张，加之从去年开始政府出台一系列保护资源措施，该地块土地资源显得稀缺。作为独处小岛，自然生态和空气质量良好，各个季节盛产各种特产鱼鲜瓜果，因此适合休闲度假、养老和长线投资。

　　投资指数：★★★★☆(文/柯鹏)