中国房地产报：暖风频吹上海楼市僵局

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　　本报记者 刘笑一 上海报道

　　上海楼市“多空”双方的博弈仍在继续。

　　“至少在今年上半年，不会开征先前所传的20%个税，物业税政策也绝不会出台。”在日前上海一个业内聚会上，上海市国土房屋局有关人士对先前坊间流传的“对非普通商品住宅交易征收20%个人所得税”的传闻做出澄清。

　　这意味着又一个楼市回暖的利好。而此前的成交放量、公积金政策放宽、商业贷款松动、投资客身影频现……“暖风渐吹”的楼市让人对冰封已久的上海楼市产生了无尽遐想。

　　不少人开始乐观预测，上海楼市的市场信心开始恢复，上海楼市初步迈出“盘整期”的迹象正在显现。但这样的观点却遭到部分业内人士的质疑，他们认为上海楼市回暖尚待观察。

　　政府部门的意图

　　在这场博弈中，政府部门依然扮演着一个关键性角色。

　　去年4季度以来，本报曾报道上海市有关部门通过控制销售许可证发放节奏，调控商品房上市量。虽然3月份上海楼市成交量有所放大，但数月以来供过于求的局面未有根本改观。“上海楼市的供需失衡情况仍需进一步改观，今年仍将围绕保持房地产市场稳定，加强对供应和需求的双向调控。”上述上海市国土房屋局有关人士在此次业内聚会上强调。他在会上透露了这样一条重要信息，“每月的新盘可上市销售面积将被控制在180万平方米以内”。“在供应方面，上海市房地局将根据开发商的资金情况，加强预售管理，积极引导开发商分批有序均衡地上市”。

　　同时，从源头上加以控制，加大土地供应调控力度，也成为上海市政府调控的题中应有之义。

　　去年上海市政府大力推行的“两个1000万”工程，坊间近段时间来频频传出“搁浅”的消息。其供应过大过速而引发的一些问题，一直以来被业内议论纷纷。

　　去年一年，上海全市配套商品房可供预售的面积已经达到1263万平方米，中低价普通商品房已经达到可建面积1023万平方米。而这样一个庞大的数字，在华东师范大学东方房地产学院研究室主任吴伟良教授看来，上海市政府虽然出于对中低收入人群改善居住条件的考虑，但显然“没有做好充分的消化预期考虑”。

　　而业内人士所担忧的是，这些房源一旦放量，必然会对目前已经销售滞缓的外环附近商品房造成致命的冲击。

　　而上海市政府显然已经意识到了这一点，在进一步控制新建商品住房的上市供应总量和节奏同时，合理控制配套商品房的上市节奏。

　　记者调查发现，“两个1000万”暂停的传闻并不确实。今年1月至今，上海市房地局仍然发出了6个配套房用地招标公告。而绿地集团、建工房产等开发商称，手中的配套商品房项目仍在运作。但“两个1000万”工程的步伐放缓却是显而易见的。去年的大量推地情况已不再重现。记者看到，在1-6号配套房用地招标公告中，一共仅推出了10幅地块。

　　“今年的供地肯定还是会偏紧。”吴伟良教授向记者透露，在一个“市级规划、区级平衡、镇级执行”的思路下，政府的主导思想显然是不希望土地放量。

　　吴伟良目前正在参与闸北区的土地利用总体规划的顾问工作。他称，“该区政府是希望下半年本区内有几幅土地可以进入供应，但是市里一直在研究，并没有明确的入市意向。”

　　在吴伟良看来，上海市现在虽略有拉动楼市成交有所回升的意图，但在一个宏观调控政策尚未完全消化到位的前提下，所谓政府“托市”可能只是开发商一厢情愿的“想象”。

　　不过，上海市房地部门似乎对于促进楼市“回暖”方面的确是“欲说还休”。在此次业内聚会上，上述上海房地局人士对“20%个人所得税”传闻的澄清以及控制楼盘供应量的表述颇有意味。而此前记者采访的多位业内人士均表示，一旦该项交易税开征，刚刚抬头的交易量或将再度落入低谷。

　　另外值得一提的是，由区域政府主管部门牵头的群体促销行为——“宝山楼盘专馆”已出现在2006上海之春房展上。

　　住宅放量是偶然？

　　连续几周以来，沪上住宅不仅成交持续放量，成交均价也拉出“阳线”。3月27日～4月2日成交量更是创出自去年12月以来的新高——44.5万平方米成交量，比前一周大幅增加18.67%。而成交均价达到9696元/平方米，同比上涨12%。

　　上海官方性质网站“网上房地产”的最新统计显示，3月上海商品住宅交易量达179.67万平方米，与2月82万平方米的成交面积相比，环比增幅高达119%。

　　“3月上海商品住宅成交量释放是基于压抑了半年多的自住消费的入市推动，并且2月本来就是传统的淡季。”在上海荒岛房产工作室市场总监冯伟看来，普通住宅成交均价和成交量的大幅反弹在一周内双双出现，具有一定偶然性，后市走势尚有待观察。

　　位于市中心新天地板块某高档公寓项目爆出成交109套的“奇迹”另有实情。仲量联行一位分析师向本报记者透露，这109套中有100套左右是由一家来自中东的基金GATEWAY CAPITAL整栋收购的！网上房地产数据显示，与该楼盘紧邻的高档楼盘月成交量在3套以内。

　　供给压力仍在积累

　　记者采访的多名业内人士一致认为：上海楼市销售压力依然很大，“多空博弈”仍在继续。

　　统计数据显示，截至去年底上海可售商品房(不含配套房)为1582.44万平方米，其中住宅(不含配套房)为1071.58万平方米，如果加上配套房，2005年将有超过2000万平方米的商品房需要转入到2006年继续销售。

　　“今年前几个月的增量就可能达到800万平方米。加上累计存量房源，全年的可售商品房势必超过3000万平方米。”中原研究机构一位分析师颇感担忧，在需求难有快速增长的情况下，这种供给规模将会给上海楼市带来沉重的压力。

　　第一太平戴维斯(上海)住宅销售部董事李昕指出，“诸如松江、闵行等区域积累了大量供应，如市场无重大利好因素出台，或房价下调程度继续小于购房者预期，未来市场则存在较大销售压力。”

　　复旦大学房地产研究中心主任尹伯成则认为，目前公积金额度上调、银行放松贷款试图刺激楼市的行为，“对购房需求不会产生大的影响。”在他看来，严重的高空置率和供求逆转已经使得上海房地产市场步入了下行通道，但房价却仍在高位盘整。

　　“消费者预期普遍看跌，是因为觉得价格回调没有到位，持币观望尚未改观，就仍难挽楼市低迷。”尹伯成说。

　　“本轮市场价格调整仍将是一个中长期行为，房价调整时间及涨跌力度，将取决于市场实际的发展状况及中央政府相关政策的推动。”李昕也对上海楼市趋势给出了这样一个保守的判断。

　　按照尹伯成的判断，上半年上海住宅价格仍将继续向下调整，下半年才可能离开下降通道，在低位震荡。“这个态势将延续到2007年，到了2008年楼市可能逐渐恢复。宏观调控政策作用到此全部显现。”

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