沪投资人中意异地大项目 千万别看走眼

   “以前上海买房子，现在外地买商铺”，这句话已经在沪上的投资客人群中开始流传了。李先生告诉记者，最近他和多位朋友都有考察外地商铺的计划，有些人已经付诸实践，目标多集中在江苏省、浙江省以及安徽省的几个上海周边的二线城市。

    说起为何舍近求远到外地去投资商铺，李先生有自己的理由。他说，上海的总体房价水平已经相当高，风险加大且利润回报可能会降低，投资上海房产的黄金时期不再，但其它的二线城市却正在经历着类似的房地产市场发展阶段。按照梯度消费的原则，此时到其它地区去寻找投资机会有可能会获得更好的回报。相对而言，这些上海周边的二线城市近阶段有不少大型的商铺项目整体推出，亮点频出，未来的发展前景加上项目承诺的稳定回报率，颇具吸引力。最后，上海中心成熟商业区高昂的商铺价格也是引发一些个人投资客转换投资方向的重要原因，有媒体报道说南京路商铺单价已经高达每平方米１０万元，个人投资者很难承受。但即使这样，好的地段仍然有价无市。

    上海福纳市场咨询公司最近完成的一份投资需求调查显示，上海投资者对异地商铺投资的态度已经大大转变，在异地购买物业的比例逐年提高，其中长三角区域最受投资者异地投资的青睐，在投资区域选择中达到２３％，与选择投资上海市中心商铺的比例基本持平。异地城市中，苏州、杭州、无锡占据前三位，南京和昆山并列第四位。此外，投资单价需求集中在８０００～２００００元之间，且８０００～１００００万元是需求最大的价格区间，选择比例２３．２％；投资面积需求主要集中在４１～６０平方米和８１～１００平方米，合计５１％；４２％投资者的主要目的是将手中的商铺用于中长期出租；而７２％的投资者选择的是投资沿街中小型商铺。

    优势与劣势同样明显

    目前市场上商铺主要分为三类：成熟商业区沿街类商铺、社区商铺和大型购物中心。不同类型的商铺需要在投资价值上仔细判断：类似南京西路地带的商铺，本身处于成熟商业圈，吸引的人群不仅是本地区的，甚至是全国或者国际性的。该类商铺投资风险小，租金收益大，但未来升值空间有限；大量社区商铺，特别是新建中高档商品房附带的商铺，虽然未来看好，但眼前的租金收益低，需要经历一个较长的养铺期。大型购物中心分析方法则完全不同，需要根据具体情况具体分析，特别是包括汇集商贸、办公、休闲、餐饮于一体的大型商业设施，在外地商业地产供应项目中非常突出，比如无锡站前街２８万平方米、苏州阳光新地１２万平方米、苏州金鸡湖休闲广场项目等都是当地商业地产大型项目代表。据悉，即将在８月底举办的２００４投资房产博览会暨商用房产及商铺展览会也不乏昆山、武汉等外地大型商铺来沪参展宣传。

    眼下，越来越多的上海人选择去异地投资商铺，优点是投资总价低，劣势是当地市场发展不甚完善，具有一定风险。分析人士指出，商铺与住宅相比，具有土地出让金高、出让时间短（只有４０年）、成交契税高（３％）等特性，投资成本高，因而在投资时就更需要谨慎和技巧。

    置业要谨慎 投资需技巧

    戴德梁行投资部高级经理赵波认为，投资商铺不能只注重规模。首先，要看商铺的定位是否适合这个地区的消费能力，能否按照设计方案找到合适的商家。开发大型购物中心已经成了各地共同的热点，一造就是７－８万平方米，而当地的消费能力是否达到相应的支撑水平尚不得而知。如果开发商对商圈模式不了解，对商场设计也没有经验，项目的风险自然相应升高。虽然常见的操作模式是承诺几年内稳定的回报率，但这样的承诺是否能兑现仍是个疑问，即使能够兑现，包租期也不过几年，而投资者买下来却是一生一世。

    其次，运营大型商铺项目需要严谨的统一规划，商业地产开发商大多数是从住宅地产商转过来的，多数套用住宅开发模式，而商业地产要求投资、经营、物业各方面整合来规避经营上的风险，大型商铺经分拆出售还能经营得很成功的例子是非常少见的。因而，运营公司的招商能力和管理能力是投资时必须要考虑的因素。投资商铺归根结底是看投资回报与风险承担是不是合理，投资者需要在对此仔细评估的基础上再作决策。