楼市红火空置率上升 中心区楼盘空置原因调查

    有人一房难求，有人一房难卖。这样的错位让市中心区域一些高端物业唱起了“空城计”。楼市红火的背后是投资性房屋 “空置率” 的渐渐上升。据有关方面调查，2003年初开始，上海出现了一批批“空关房”，市区“空关房”为2万多户，一年中空关量增加100%。

　　空置房是潜在供给，如果今后集中抛向市场会对房产市场价格造成冲击。记者特别走访了市中心几个空置率较高的小区，调查了这些物业空置的缘由。
　　
　　走访小区一：珠江玫瑰园

    当初外销房如今显颓势
　　
　　珠江玫瑰园是浦东较早的一处外销商品房住宅小区，１９９６年竣工，位于浦东大道北面，整个小区由六、七栋别墅与五幢高层组成。当时的售价为８０００元 ／平方米，由于属较早的外销房，购买者多为境外人士和商人。从２０００年开始，小区的空置率越来越高。

　　珠江玫瑰园物业管理人员郑先生拿出６个铅笔盒，打开展示给记者看，铅笔盒里满满放着一把把钥匙，都是该小区业主的。郑先生说：“当时这里是浦东最高档的房子，买得起这里房子的人经济条件都不错。现在大部分业主都去买更好的房子了，就委托物业公司帮忙租售。” 在晚上，小区几栋楼中亮灯的人家很少，一大半业主的房子空着待租售。

　　珠江玫瑰园离陆家嘴有１０分钟车程，虽然目前房子的外墙有些旧，但由于浦东大道一带几乎没有别墅加高层组合的小区，望去仍十分惹人注目。

　　小区门口立了一块“二手房租售”的牌子，上面是物业公司的联系电话。小区业主程先生去年初委托物业公司出租房子，他在珠江玫瑰园有一套７３平方米的两室一厅，住了几年后，于前年搬走，在徐家汇安家。今年初他又在对面的新楼盘“名门滨江园”买了一套三室一厅，作为投资。

　　可是程先生在珠江玫瑰园的房子到现在也没有租出去，物业公司员工郑先生告诉记者：“目前很少有人来租这里的房子，这里地段比较尴尬，离陆家嘴有一段距离，不过在浦东大道上又是属于比较好的地段，租金就定得和浦西市中心差不多。同样的租金，大多数人宁愿租浦西的房子。”记者了解到，程先生那套７３平方米的房子每月租金３３００元，的确和浦西中心城区的租金相差无几。被记者问及这样的租金是否偏高时，小区物业管理人员表示，附近的商品房小区除了对面的名门滨江园外，就只有珠江玫瑰园一个，其余都是写字楼，而新楼盘名门滨江园又是全装修的高档新楼盘，与珠江玫瑰园没有可比性。所以很难讲租金是否过高。

　　走进珠江玫瑰园，与这个高档小区定位、层次不相符合的是一排杂七杂八的小店，有小杂货店、发廊等。另外楼内还进驻了不少小公司，一栋漂亮的小别墅门口按上了铁门，挂上了一家有限公司的牌子。小区早期高层次的定位已渐模糊，记者从物业公司处了解到，目前小区房子的售价为８０００元／平方米左右，大面积房源（如１７０平方米）的售价在７５００元左右。比１９９６年时的８０００元有减无增，其旁边全装修新楼盘“名门滨江园”最高价卖到每平方米１８０００元，高出其一倍之多。因而小区大部分业主都不愿意将房子出售，只愿意出租。而整个小区的出租状况都不理想，使得空置房子越来越多。
　　
　　走访小区二：永盛苑

　　外围环境尚不理想

　　闸北区的永盛苑是上海较早的一处被温州人投资的房产，２００２年中竣工，到目前为止业主入住率一直较低。

　　永盛苑共有３幢高层和一排多层，其中２幢高层紧邻高架，１２层以下入住率最低。记者从物业公司了解到，永盛苑当初被许多投资客买走，尤以温州人居多。大部分业主买房只是投资，并没有实际入住，这两年房价上涨后就开始大量抛出。永盛苑是全装修房，开盘时售价４２００元／平方米，目前在中介公司挂牌价约１０４００元／平方米。

　　记者从附近一家房屋中介处了解到，永盛苑的二手房目前成交不高，问的人多买的人少。该楼盘抛出房子的业主大部分是温州人，一人手里就有几套房子。中介公司工作人员刘女士打开一本登记册给记者看，有一页上连着三套永盛苑的房子都属于同一业主，“他（业主）委托了半年多了，只成交了一套，就是８号楼的那套。” 永盛苑唯一不邻高架的就是刘女士提到的８号楼，其余两幢高层空置率特别高。

　　刘女士也在闸北置业，安家在闸北公园附近，她说：“虽说火车站一带的房子交通方便，离市中心近，但是也因为离火车站近，外围环境不太理想，来往的人太过嘈杂。而且这里（永盛苑）的房价偏高。” 永盛苑位于上海火车站东面，附近与其类似的物业基本没有，只有后面虬江路上定位较高的新楼盘“城中城”全装修房卖１５０００元／平方米。

　　永盛苑小区的规模不大，大约６万多平方米，但车库很大，配置了１００来个车位。有车主的车位上刷有车主的车牌号，记者下去车库数了数，大概５０个不到的位子有车主。记者从小区保安处了解到，因为入住率低，车位使用率也低，在这５０来个“有主”车位中，只有不到一半是小区业主，大部分进出的车辆是附近公司和对面检察院的。
　　
　　走访小区三：光明城市花园

　　房价高企难转手

　　除了以上两类空置原因外，还有一类空置是上海最普遍的，这部分房子主要集中在西藏路以西的黄浦、静安、长宁、徐汇和普陀等地区，空关时间短则半年，长的超过一年。这些投资性“空关房”的业主６０％以上是境外人士。

　　长寿公园边上的光明城市花园就是这样一处物业，晚上的“光明城市”并不光亮，有不少是不亮灯的“空关房”。记者从小区物业管理处了解到，这里大部分购房者为境外人士，当初不少业主买房是为了用于短期投资，部分房子由于一时难以转手或租不出去而空关。

　　该楼盘２００２年开盘，当时每平方米卖８７００元，现在其次新房在中介公司挂牌价１３０００元／平方米左右。记者在中介处看到一套１５４平方米的三房总价２２５万元，其中包括了一个价格２０万元的车位。小区一位物业管理人员告诉记者，几乎每套房子都配有一个车位，这是写入房产证的。也就是说，当初买房同时买车位的特别多（之前提到的１３０００元／平方米的房价是去掉２０万元车位后的房价）。

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　　光明城市附近中介的一位销售人员告诉记者，由于光明城市花园的总价较高，因而在转手中受阻，而其租金也不便宜，三房的租金约７０００元／月，因而租客不多，让目前部分房源空置。

　　在市中心城区，不少高端住房因为价高难转手而导致许多房源空置。一位业内人士表示，市中心出现较高的空置率并不是因为供大于求，根本原因在于中心城区投资性住宅数量增加，而投资者又不愿意降低房价而出售。上海市中心土地转让成本近年来不断增加，使房价不断上升，房价居高造成部分房子脱手困难，无法满足大众阶层的梯级消费。

　　据市电力部门统计，２００４年一季度上海中心城区电量应出账户是４４万户，但是其中有４．３万户电力部门无法回收到电费。空置房是潜在供给，如果今后集中抛向市场会对房产市场价格造成冲击，中心城区的“空城”现象是一个持续关注的问题。